Immobilier en Israël : les ventes s'effondrent et le stock de logements invendus atteint un niveau record

Le marché immobilier israélien poursuit son ralentissement, marqué par une forte baisse des transactions et une accumulation de logements invendus. Selon les données publiées jeudi par le Bureau central des statistiques (CBS), 21 750 logements ont été vendus entre juillet et septembre 2026, soit une baisse de 5,7 % par rapport au trimestre précédent et de 7,3 % sur un an. Le recul est particulièrement marqué sur le marché de l'ancien, où les ventes ont chuté de 14 % par rapport à la même période en 2025. Dans le neuf, les transactions ont diminué de 12 % par rapport au trimestre précédent, malgré une hausse annuelle de 4 %.

Cette faiblesse de la demande entraîne une accumulation des biens invendus chez les promoteurs. Fin septembre, leur stock atteignait 85 080 logements neufs, représentant près de 26 mois de ventes au rythme actuel. Jérusalem et Tel-Aviv concentrent les volumes les plus importants, avec plus de 10 000 appartements invendus chacune, devant Bat Yam, qui en compte près de 5 000, et Ramat Gan, avec environ 4 000. Les régions du Centre et du Sud restent néanmoins les plus actives en matière de transactions, tandis que Kiryat Gat arrive en tête des ventes de logements neufs, notamment grâce aux programmes d'accession à prix réduit.

Les chiffres du ministère des Finances confirment cette tendance, avec des disparités importantes selon les régions. En septembre, les transactions ont plongé de 34 % à Tel-Aviv et de 21 % à Jérusalem sur un an. À l'inverse, la région de Haïfa a enregistré une hausse de 49 %, principalement grâce au dynamisme du marché à Acre. La région de Beer-Sheva affiche également une reprise, avec une progression de 19 % des ventes après huit mois consécutifs de fortes baisses.

Face à cette situation, les promoteurs multiplient les offres de financement pour attirer les acheteurs, notamment à Tel-Aviv et Beer-Sheva. Paiements différés et facilités de crédit se développent afin de soutenir les ventes sans nécessairement réduire les prix affichés. Le marché de l'investissement reste toutefois particulièrement affecté : seulement 849 logements ont été achetés par des investisseurs en septembre, soit une chute de 29 % sur un an. Cette contraction pourrait, à terme, réduire l'offre de biens destinés à la location, alors que la demande locative continue de progresser.

Les acheteurs étrangers se distinguent néanmoins par un regain d'activité. Leurs acquisitions ont augmenté de 33 % en septembre par rapport au mois précédent, une évolution relativement habituelle pendant la période des fêtes juives. Selon le ministère des Finances, 54 % des acheteurs étrangers possèdent un passeport américain, 17 % un passeport français et 8 % un passeport britannique. Ces achats ne suffisent cependant pas à inverser la tendance générale d'un marché immobilier israélien confronté à une demande affaiblie et à des stocks toujours plus importants.