למה מחירי הדירות לא באמת יורדים? הפרדוקס שתוקע את שוק הדיור

שוק הדיור בישראל נמצא תחת הקפאה עמוקה עם לא פחות מ-84 אלף דירות שלא נמכרו ומחירים שנותרים בעינם. הפרדוקס כולו מסתכם בנוסחה פשוטה של שלושה מספרים: 27, 20 ו-1.7.

על אותה דירה בדיוק, ההחזר החודשי על המשכנתא גבוה כיום בכ-27% לעומת הימים שקדמו לגל העלאות הריבית של בנק ישראל, שזינקה מרמה אפסית של 0.1% ל-3.75%. החישוב הכלכלי נטול פניות: כדי שהרוכשים יחזרו למשרדי המכירות ויספגו את המלאי המטורף, גובה ההלוואה, ואיתו מחיר הדירה חייבים להתכווץ בשיעור דומה. במילים אחרות, המחירים צריכים לרדת בכ-20% כדי להחזיר את ההחזר החודשי לרמה הגיונית שהציבור מסוגל לעמוד בה. בפועל, השוק רשם בשנה האחרונה ירידה מינורית של 1.7% בלבד, והפער הדרמטי הזה הוא שמקפיא את המערכת כולה.

>>> הצטרפו לערוץ הוואטסאפ החדש של i24NEWS עברית <<<

בתוך ארבע שנים בלבד, מלאי הדירות החדשות שלא נמכרו בשוק כמעט הוכפל, מנתון של כ-44 אלף דירות לשיא היסטורי של כ-84 אלף דירות, נכון לנתוני אפריל 2026. בקצב המכירות הנוכחי, יידרשו לשוק כמעט שנתיים וחצי רק כדי לחסל את המלאי הקיים, במיוחד כאשר היקף העסקאות צנח בכ-18% בהשוואה לשנה שעברה.

בכל שוק נורמלי אחר, עודף היצע כזה הוא פקודת אש מיידית להורדת מחירים. אצלנו, המחיר כמעט לא זז מכיוון שמתחתיו פועלות שתי רצפות קשיחות שמחזיקות אותו בכוח באוויר.

הבלוק הבנקאי והאשליה הסטטיסטית

עוד לפני שהקבלן מניח את אבן הפינה, הבנק המלווה דורש ממנו "דו"ח אפס" שמכתיב מראש את מחירי המכירה המינימליים שיבטיחו את כדאיות ורווחיות הפרויקט. אם הקבלן נתקע ומעוניין לחתוך מחיר כדי להניע מכירות, הוא חורג מתנאי הליווי ונזקק לאישור מיוחד ומורכב מהבנק.

המחיר, אם כן, אינו נקבע על ידי כוחות השוק החופשי אלא נעול בתוך מבנה המימון הפיננסי. המצב הזה כל כך מוחשי ומעיק, עד שביולי 2025 המליץ צוות ממשלתי מיוחד לאסור על הבנקים המלווים להתערב במחירי הדירות, וכידוע, בממשלה אוסרים רק תופעות שקיימות ובועטות בשטח.

כל עוד הרצפה הבנקאית הזו מחזיקה מעמד, לקבלנים יש מספיק דרכים יצירתיות לעקוף את הורדת המחיר הרשמית. הם מציעים מבצעי מימון אגרסיביים, משדרגים את המפרט הטכני, מעניקים "מתנות" בשווי עשרות אלפי שקלים, או פשוט משכירים את הדירות הגמורות ומחכים לימים יפים יותר. העיקר מבחינתם הוא לא לגעת במחיר המדבקה הנקוב.

התוצאה היא אשליה סטטיסטית מוחלטת: על הנייר וברשומות השוק נראה יציב וחסין, בעוד שבשטח המחיר האפקטיבי כבר ירד מזמן, פשוט אף גורם אינו מוכן לרשום זאת באופן רשמי. מתחת לכל דירה עומדת רצפת זכוכית כפולה: הבנק לא מרשה לקבלן לרדת במחיר, והקבלן לא מרשה לעצמו להאמין שזה בכלל נחוץ.

מלכוד 80/20

הרצפה השנייה היא פסיכולוגית, והיא יושבת עמוק בראשם של המוכרים הפרטיים בשוק היד השנייה. גם הם, למרות שאינם כבולים לאף דוח בנקאי, מעדיפים להוריד את שלט המכירה מהמרפסת ולא להתגמש במחיר.

אחרי שני עשורים שבהם נדל"ן רק עלה, הורדת מחיר נתפסת אצל האדם הממוצע ככישלון אישי צורב, ובני אדם מטבעם מתעבים הפסדים הרבה יותר משהם אוהבים רווחים. את החשבון הכבד של האשליה הזו משלמים הרוכשים שנלכדו באמצע, ובעיקר אלו שהתפתו בשנים האחרונות למבצעי ה-80/20 של הקבלנים.

אותם רוכשים שילמו מקדמה קטנה של 20% והתחייבו להביא את היתרה במועד קצוב עם קבלת המפתח, מתוך הנחה עיוורת שעד אז יצליחו למכור את דירתם הקיימת במחירי שיא. כעת, בשוק קפוא לחלוטין, אין להם למי למכור, ובמקביל המשכנתאות בתנאי הריבית של היום כבר לא מאשרות להם את הסכומים שציפו לקבל מהבנק. הרוכש שנפל במלכודת הזו לכוד כעת במלכודת נוראית בין שתי דירות: על האחת הוא חייב לשלם מיליונים באופן מיידי כי השעון רץ והקבלן לא יוותר לו, ואת השנייה איש אינו קונה במחיר המבוקש.

הקבלן לא יוריד מחיר כי הבנק נועל אותו, והרוכש הפרטי אינו יכול לחכות. זוהי רצפת הזכוכית לא כתיאוריה כלכלית יבשה, אלא כמשבר אישי חונק שמתהדק בדיוק על הגב של מי שהכי פחות מסוגל לספוג אותו, ורבים משלמים כעת מחיר כבד על האמונה שהמחירים לעולם לא ירדו.

הדירות שנמחקות מהרדאר

אל תוך המלכוד המבני הזה נכנס הסדק החבוי בנתונים הרשמיים עצמם. לפי הגדרת "דירה חדשה" במילון המונחים הרשמי של הלמ"ס, דירה נספרת במלאי רק כל עוד הבניין נמצא בבנייה פעילה, או עד כ-15 חודשים מרגע גמר הבנייה.

המשמעות היא מדהימה: דירה גמורה לחלוטין שעומדת ריקה מעבר לשנה ורבע, פשוט נושרת אוטומטית מספירת "הדירות שנותרו למכירה", מה שאומר ששיא ה-84 אלף אינו נתון מנופח, אלא הרבה פחות מהנתון בפועל. הדירות שתקועות בשוק הכי הרבה זמן, אלו שמעידות יותר מכולן על עומק עודף ההיצע ועל חוסר היכולת למכור, פשוט נמחקות מהדוחות הציבוריים אחרי שנה ורבע.

כאן מתבהרת ההבחנה הגדולה שנוטה להיעלם בכותרות העיתונים: משבר נדל"ן ומשבר דיור הם שני אירועים שונים לחלוטין. משבר הנדל"ן הוא של היזמים והקבלנים שתקועים עם מלאי עצום, אך נהנים מרצפת הגנה פיננסית ששומרת על שוויו התיאורטי של המלאי שלהם.

משבר הדיור, לעומת זאת, הוא של הזוגות הצעירים שעדיין זקוקים לקורת גג ונותרים מחוץ לדלת בגלל מחירים מנותקים. רצפת הזכוכית פותרת את הבעיה של הנדל"ניסטים על חשבון השוכרים והרוכשים, וככל שהיא מחזיקה מעמד זמן רב יותר, כך הפער בין שני המשברים הופך לבלתי ניתן לגישור.

עבור מי שמחזיק כיום נכס למכירה, בין אם מדובר בדירה בודדת ובין אם בפרויקט שלם, יש כאן שיעור חד וברור. מחיר שנקבע לפי דוחות פיננסיים של אתמול אינו הגנה אלא משקולת כבדה שמדממת ריבית מימון מדי חודש, ומבצעים שלא נוגעים במחיר הבסיס הריאלי הם רק איתות של הכחשה שהקונים בשטח קולטים מייד.

בשוק קפוא, המוכר הראשון שמעז לחתוך את המחיר האמיתי לא מפסיד. הוא פשוט מגדיר מחדש את הרצפה הראלית לכל השאר ומנקה את המלאי שלו. רצפת הזכוכית הזו תחזיק מעמד רק כל עוד השוק ימשיך להאמין באשליה שהיא קיימת. היא לא תיסדק בגלל ירידת ריבית קלה או בגלל שהמלחמה תסתיים; היא תיסדק ברגע שבו מספיק מוכרים יפנימו שדירה היא כבר לא נכס שעולה לנצח, אלא מלאי עסקי יקר שיושב ומאבד שווי בכל יום.

הפער הריאלי ידוע ועומד על כ-20% למטה, בעוד בפועל ירדו המחירים ב-1.7% בלבד. השאלה האמיתית שנותרה פתוחה אינה האם הרצפה הזו תישבר, אלא מי יספוג את עוצמת השבר, ומי כבר מחכה מתחתיה יותר מדי זמן.

הכותב עו"ד אילן ליבוביץ' הוא ח"כ וחבר בוועדת הכלכלה לשעבר, מומחה לנדל"ן בינלאומי.